一、外行看熱鬧，內行看門道：法拍市場的真實現場

外行看熱鬧，內行看門道；在法拍屋市場，經常會出現讓人驚嘆的標購結果；對於每天跑投標室的投資客，今天有何熱門案件，會不會大爆泠門，約有幾件案件會出標，大概都能瞭若指掌。
相對第一次上法院的法拍新手，擠滿投標室的人潮，有時會全部被視為假想敵。 

二、投標室新手的誤區：衝動型標購的教訓

曾有一位連投標室都不知道怎麼走的投標人，第一次到台北法院，高價搶標新店市的一件房子，價錢整整比上一次拍賣的價錢還高，但卻只有他老兄一隻標；等全部開完標，他才知道那麼多人原來是分散標另位五件房子；恍然大悟來得太遲，這是衝動型的衝上標案例。
 

三、理智型衝上標：資深投資客的策略與判斷

除了新手會衝上標，資深投資客也會衝上標，但後者跟前者的衝上標是不一樣，後者是理智的，也許值得鼓掌叫好，為何呢？

理智型的衝上標，有下列兩種型態：

(一)不點交變點交的衝上標：

舉例簡單而言，上個月第２次拍賣，底價５００萬，某投資客本要進場投標，但公告筆録仍為第三人租用不點交，不點交複雜度讓他放棄投標；但這一次第三次拍賣，底價降為４００萬，而且租約已被排除，法院公告為點交；該投資客依然以５１８萬，上個月預估的價錢進場，這是標準理智型的投資客，完全不受底價影響；第２次不進場是因公告為不點交，交屋成本及變數不可控制，而第３次已無點交困難，只是能否得標的考量。

今年初，有一件高雄法院鳳山市的房子，第一次底價１０００萬無人投標，降到第四次拍賣（特別拍賣），底價５１２萬，計有１２人競標，標價達１０１８萬，約有８人衝上標；原來這一件透天房子從一樓到四樓都各有不同承租人，公告不點交的租約有四份，債權人費了很大的勁才在第四次拍賣全部排除。

(二)沖土增稅的衝上標：

由於稅法從低原則，土地標價低於當年度公告現值時，是以土地標價為移轉現值，此時就會有潛在土地增值稅的成本，再轉手時土增稅馬上顯現出來。

四、稅務眉角：從土增稅到房地合一稅的投資考量

同樣的例子，上個月第２次拍賣
底價５００萬
假設房屋底價４００萬
土地底價１００萬
但土地公告現值為４００萬，底價得標，土地增值立即為４００－１００＝３００萬，依最低稅率２０％，最少產生６０萬的土增稅，公告底價為５００萬，但投資客眼中底價卻是５００＋６０＝５６０萬。

等下次底價降為４００萬
房屋部份為３２０萬
土地部份為８０萬，如標５０１萬，而把加價１０１萬，全數加在土地上，使土地標價為８０＋１０１＝１８１萬，土地增值變為４００－１８１＝２１９萬，土增稅約為４４萬，標價成本變為５０１＋４４＝５４５萬。

這一次標價５０１萬比上個月底價５００萬還便宜１５萬（５６０萬－５４５萬），您了解這「眉角」嗎！


但自１０５年房地合一稅實施，加價金額選在房屋或土地，本書另有專章剖析，力求利潤最大值。

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